繼萬物云赴港上市申請收到證監會批復后，物管行業再度傳來一則上市相關消息。

　　日前，深圳控股（0604.HK）自愿公告稱，正考慮可能分拆公司的物業管理業務，并于香港聯交所主板獨立上市，但該考慮仍未到最終階段，亦未透露具體上市平臺。

　　記者注意到，近年來，公司旗下子公司深業物業集團有限公司（以下簡稱“深業物業”）資產整合頻繁，涉及物業管理運營等業務。這是否為籌劃上市之舉？彼時，深圳控股方面在接受記者采訪時表示，“上市計劃會在適當時機進行公告。”

　　自2016年以來，深圳控股計劃分拆物管業務上市的消息不斷，但直至近期才通過一則白紙黑字公告進行正面透露。哪些條件已經成熟？中間又經歷了什么過程？近日，記者再次聯系采訪深圳控股方面，對方稱“公司目前處于發布中期業績靜默期，暫不便接受采訪”。

　　截至目前，正在港股排隊IPO的物企有萬物云、龍湖智創生活家、中湘美好等。據中指研究院統計，2021年，物業服務板塊新增14家上市公司，均在香港主板。

　　定位“城市服務商”

　　在發布完今年6月份的銷售數據后，7月22日，深圳控股釋放了分拆物業管理業務上市的信號。雖然具體遞表時間及上市平臺均未披露，但公司此前已多次表達旗下業務分拆上市的意向，特別是在物管業務方面，內部資產騰挪頻繁。

　　其中，深業物業的身影與地位日漸清晰明朗。2021年9月，經過一系列集中的股權轉讓，深業泰然（集團）股份有限公司（深圳控股持股51%子公司，以下簡稱“深業泰然”）、深業置地有限公司（深圳控股旗下控股孫公司，以下簡稱“深業置地”）、深業泰富物流集團股份有限公司（深圳控股旗下控股孫公司，以下簡稱“深業泰富”）等涉及園區運營管理、商業物業管理等資產先后置入深業物業。

　　天眼查顯示，截至目前，深業物業旗下對外投資共13家公司，深業南方地產（集團）有限公司、深業泰然、深業置地、深業泰富、深圳市農科集團有限公司分別對其持股約49.5%、29.5%、13.6%、4.2%、3.2%，肖武春為法定代表人。

　　深業物業官網披露，2017年3月，公司經一系列物業公司整合重組而組建成立。截至2021年第一季度末，深業物業的業務范圍覆蓋全國9個省份40多個城市，管理項目近500個，管理面積超5500萬平方米。

　　深業物業稱，其企業愿景是“做最具價值的城市空間服務商”，以基礎物業服務為起點，持續發展增值服務，實現橫向業務多元化，同時從傳統住宅、商辦、公建、園區等空間管理出發，持續延伸業態管理邊界，實現對多業態下城市空間的管理。

　　就在2021年中期業績會上，深圳控股管理層曾表示，公司的城市運營業務進入培育加快發展的階段，有意分拆上市。

　　2021年年報中，深圳控股首次單拎出“城市服務”作了相關披露，該項業務隸屬于“城市綜合運營服務”板塊，其稱，自2019年成功落地深圳首個“物業城市”試點項目以來，已先后為深圳吉華街道等6個街道提供市容環境、公共安全、物業管理全覆蓋等服務，“目前在深物業城市項目數量位列第一，市場占有率超過20%。”

　　根據年報，2021年，深圳控股的物業管理業務收入24.78億港元，同比增長約11.31%；凈利潤4.67億港元，同比增長約175.68%。

　　對于近期取得證監會核準批復的萬物云，萬科（000002.SZ）董事會主席郁亮曾表示，“要等到萬科物業成為城市服務商，區別于傳統的物業公司，才會讓其上市。”后來，萬物云的定位多了幾分“科技”底色。根據官網，公司致力于以科技推動空間服務業的數字化升級，“定義空間科技服務。”

　　招股書顯示，萬物云的業務版圖主要分為三大板塊，即社區空間居住消費服務（住宅物業管理與社區相關增值服務）、商企和城市空間綜合服務（商業物業管理及城市服務）、A loT及BPaaS解決方案服務。截至2021年12月31日，萬物云在22個城市擁有47個城市空間整合服務項目。2021年，公司城市空間整合服務營收約3.4億元，同比增長232.35%。

　　中物研協發布的《2021城市服務物業管理發展報告》指出，現階段，城市服務的業務模式仍未成形，物管行業仍處于對城市服務領域的探索階段，“城市服務作為新興賽道，尚未出現行業寡頭，巨大的市場空間對所有物業服務企業開放。”

　　行業回歸理性

　　在深圳控股發布上述消息之前，萬物云分拆H股上市取得實質性進展。7月18日晚間，萬科發布分拆萬物云境外上市獲得中國證監會核準的公告。今年4月，萬物云向港交所遞交了招股書。

　　上述核準的具體內容為萬物云發行不超過約1.8億股境外上市外資股，每股面值1元，全部為普通股。完成此次發行后，萬物云可到香港聯交所主板上市。不過，萬科表示，該事項尚須取得香港聯交所等的批準，以及公司與萬物云的最終決定，并受限于市場情況以及其他因素，該事項尚存在不確定性。

　　對于萬物云的具體上市時間，7月26日，萬科在投資者互動平臺上僅表示，“正在穩步推行中。”

　　萬科曾表示，如果成功分拆上市，有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。另外，分拆上市后，萬科仍將繼續保持對萬物云的控股權，對萬物云而言，分拆上市可有效增強其資本實力，擁有獨立的資本運作平臺、投資者基礎以及多元化的融資渠道。

　　與萬科公告相似，深圳控股此份分拆物管業務上市的公告措辭亦包含眾多“不確定性”與“未知”，如公司董事會尚未決定是否以及在何時進行分拆，分拆項目“須符合市況及取得相關監管機關的批準，概不保證分拆項目會何時發生，或者會否發生”。

　　記者注意到，上述兩家公司著眼的港股市場，今年初至今僅有4家物企成功上市。于7月8日鳴鑼上市的魯商服務（2376.HK），首日出現破發，截至收盤報4.43港元/股，跌幅為25.17%。

　　在經歷過被業內稱為“物管行業元年”的2020年，2021年的物管行業跌宕起伏，資本市場也逐步回歸理性。

　　克而瑞物管統計，2021年，物業板塊PE普遍下降，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37倍）降幅達52.31%。另一方面，從審批節奏來看，物企獲批進度放緩，同比延后約68天。

　　具體而言，2018~2020年，物企上市首日市盈率均值由33.86倍持續上升至46.82倍，2021年出現下滑且市盈率均值低于24倍。2021年，超六成的新上市物企市盈率低于25倍，資本市場對物業板塊的想象力逐漸消退。

　　從數量上看，2021年物管行業遞表企業達34家，是截至目前遞表數量最多的一年，但從實際推進進程來看，年內遞表并成功上市的物企僅有9家。

　　今年以來，物管行業市場估值整體回落，但仍高于市場平均水平。中指物業研究院發布的《中國物業管理行業2022上半年總結與展望——資本篇》指出，截至2022年6月17日，港股物業服務板塊平均市盈率為12.9倍，高于恒生指數平均水平（9.67倍）。

　　截至2022年6月17日，物業管理行業共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物業服務板塊總市值在2020年四季度期間一路高歌猛進，進入2021年之后維持高位，當年6月末突破萬億港元。隨后迎來較大幅度的調整，到2022年6月17日總市值降至4391.37億港元。

　　“按當前情況推斷，預計本年內上市企業數量將不超過10家。”中指物業研究院在上述報告中表示。